Rechtsanwältin 
Dorothee Wisselmann

Der Mietvertrag wurde von beiden Vertragsparteien unterschrieben – sind alle Klauseln darin bindend?

Mietvertragsklauseln – nicht immer wirksam

Oft bestehen auf beiden Seiten Missverständnisse über im Mietvertrag enthaltene Bestimmungen und die daraus resultierenden Rechte und Pflichten.

Bevor man sich hierüber vor Gericht streitet, was das Mietverhältnis belasten und hohe Kosten verursachen kann, ist es hilfreich, die Mietvertragsbestimmungen im Einzelnen zu prüfen.

Danach lässt sich meist eher einschätzen, ob Aussicht besteht, sich mit seinem Anliegen durchzusetzen.

Im Wohnraummietrecht gibt es sogenannte zwingende Vorschriften, von denen im Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf. Deshalb ist nicht jede im Mietvertrag enthaltene Vertragsklausel wirksam und bindend, auch wenn beide Parteien diesen unterschrieben haben.

Die Wirksamkeit einer Klausel kann auch davon abhängen, ob es sich um eine sogenannte Formularklausel oder eine Individualvereinbarung handelt. Klauseln, die individuell ausgehandelt wurden, sind im Wohnraummietrecht aber eher selten, weil die Rechtsprechung daran hohe Anforderungen stellt. Es reicht auch nicht aus, eine Klausel als „Individualvereinbarung“ zu bezeichnen oder sich im Mietvertrag das „Aushandeln“ einer Klausel bestätigen zu lassen.

Unwirksam ist z.B. die folgende Bestätigungsklausel:

„Der Mieter bestätigt, dass der Vermieter zur Verhandlung über die Vertragsbedingungen bereit war, diese mit dem Mieter durchgesprochen und im Einzelnen ausgehandelt hat.“

Unwirksame Befristung bei einem Wohnraummietverhältnis:

„Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2023 und endet am 30.06.2024, ohne dass es einer Kündigung bedarf.“

Hat der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages den Mieter weder schriftlich auf einen zulässigen Befristungsgrund wie z.B. Eigenbedarf hingewiesen noch einen solchen Befristungsgrund im Mietvertrag aufgeführt, ist die Befristung unwirksam.

Eine Befristung im Wohnraummietverhältnis ist nur noch in den engen Grenzen des § 575 Abs. 1 Nrn. 1 bis 3 BGB möglich. Will der Vermieter eine wirksame Befristung des Mietverhältnisses erreichen, muss ein zulässiger Befristungsgrund angegeben werden, ansonsten gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Entfällt der Grund für die Befristung später, kann der Mieter vom Vermieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Der Vermieter muss den Eintritt des Befristungsgrundes beweisen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Vgl. § 575 Abs. 2 bis 4 BGB.

Eine Ausnahme bildet das Mietverhältnis nur zu vorübergehendem Gebrauch im Sinne von § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Dieses ist jedoch auf einen kurzzeitigen Sonderbedarf beschränkt und nur auf einige Tage, Wochen oder Monate ausgerichtet. Typische Konstellationen für Mietverhältnisse nur zu vorübergehendem Gebrauch sind z.B. Mietverhältnisse von Monteuren auf Montage oder anderer Berufsgruppen für ein berufliches Projekt, Mietverhältnisse für die Dauer einer Messe, Sportveranstaltung o.ä.

Eine auf § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte Befristung, die über einen solchen kurzzeitigen Sonderbedarf hinausgeht, lässt sich auch nicht dadurch konstruieren, dass durch eine ergänzende Mietvertragsklausel eine Anmietung durch den Mieter nur zum vorübergehenden Gebrauch bestätigt wird.

In Gemeinden, die eine Zweckentfremdungssatzung erlassen haben, sind bei Vermietungen nur zu vorübergehendem Gebrauch ggf. auch die einschlägigen Vorschriften über die Zweckentfremdung von Wohnraum zu beachten.

Unwirksame Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter:

„Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume 4 bis 5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).“

oder

„Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. … Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre.“

Sowohl die Vereinbarung sogenannter „starrer Fristenpläne“, die dem Mieter den Nachweis abschneiden, dass ein Renovierungsbedarf noch nicht besteht, wie auch die Vereinbarung unangemessen kurzer Fristen ist unwirksam.

Über Schönheitsreparaturklauseln wird oft und erbittert gestritten, da es zumeist um beträchtliche Beträge geht.

Nach der gesetzlichen Regelung ist der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume zuständig. Findet sich im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen keine Regelung, fallen diese in die Zuständigkeit des Vermieters, d.h. die Malerarbeiten an Wänden und Decken sowie diverse andere Malerarbeiten muss der Vermieter auf seine Kosten durchführen oder durchführen lassen.

Zumeist wird aber im Mietvertrag die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt, so dass dieser regelmäßig spätestens bei Auszug vom Vermieter aufgefordert wird, selbst fachgerecht zu „malern“ oder einen Malerbetrieb damit zu beauftragen.

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist aber an strenge Voraussetzungen geknüpft.

Zahlreiche Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen wurden in den vergangenen Jahrzehnten vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligten. Folge der Unwirksamkeit ist, dass die gesetzliche Regelung zur Anwendung kommt und die Schönheitsreparaturen in den Verantwortungsbereich des Vermieters (zurück-)fallen.

Im Jahr 2015 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es bei der Beurteilung, ob die Schönheitsreparaturklausel in einem Mietvertrag wirksam ist, auch darauf ankommt, in welchem Zustand der Mieter eine Wohnung bei Mietbeginn überlassen bekommen hat. Entscheidend ist daher auch, ob die Mietwohnung ihm unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde oder in renoviertem Zustand. Vgl. hierzu BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14.

Seither haben das Übergabeprotokoll und die Dokumentation des Zustands der Mieträume bei Mietbeginn als Beweismittel nochmals erheblich an Bedeutung zugenommen.

Mietpreisbremse – die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt

Was ist das Ziel der Mietpreisbremse und was ist im Zusammenhang damit zu beachten?

Seit Einführung der Mietpreisbremse-Vorschriften im Jahr 2015 darf bei der Wiedervermietung von Wohnraum in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt die neue Miete - bis auf die Privilegierungen und Ausnahmen der §§ 556e und 556d BGB - nur noch höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB liegen. Vgl. § 556d Abs. 1 BGB.

Mit der Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten soll der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsstarker Bevölkerungsgruppen entgegengewirkt werden.

Schwierigkeiten bereitet nicht nur die komplexe Regelungsstruktur der §§ 556d bis 556g BGB, sondern auch deren mehrfache Abänderung innerhalb weniger Jahre.

Hinzukommt, dass der einzelne Mieter die Durchsetzung in die Hand nehmen und die Teilunwirksamkeit der Mietpreisvereinbarung geltend machen muss. Dies führt nicht selten zu einer schweren Belastung des Mietverhältnisses.

Für den Vermieter ist es vor allem vor einer Wiedervermietung wichtig, sich über die Funktionsweise der Mietpreisbremse und die örtlichen Gegebenheiten zu informieren, für den Mieter dann, wenn er die bei Vertragsabschluss vereinbarte Miete auf ihre Zulässigkeit hin überprüfen will. 

Insbesondere die folgenden Fragestellungen werden bei der Prüfung relevant:

• Liegt der Wohnraum in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt? 
• Ist die einschlägige Landesverordnung wirksam erlassen worden und wenn ja, seit wann und wie lange gilt sie?
• Fällt der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses in den Geltungszeitraum?
• Kann sich der Vermieter auf eine der Privilegierungen des § 556e BGB – höhere Vormiete oder Modernisierungen in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses – berufen, oder liegt eine der beiden Ausnahmen im Sinne des § 556f BGB vor – Neubauwohnung oder Vermietung nach umfassender Modernisierung?
• Wurde vor oder spätestens bei Vertragsschluss vom Vermieter über eine Privilegierung oder Ausnahme informiert?
• Wie hoch ist bzw. war die ortsübliche Miete bei Beginn des Mietverhältnisses?
• Gibt es einen einschlägigen qualifizierten oder zumindest einfachen Mietspiegel?
• Liegt die vereinbarte Miete innerhalb der 10%-Begrenzung?

Will der Vermieter eine der Privilegierungen oder Ausnahmen geltend machen, muss er den Mieter hierüber rechtzeitig in Textform informieren, d.h. spätestens bis zum Vertragsschluss. Ansonsten besteht für den Vermieter das Risiko, dass er Miete anteilig an den Mieter zurückzahlen muss, wenn dieser einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff BGB rügt bzw. gerügt hat.

Ob vom Mieter ein Rückforderungsanspruch durchgesetzt werden kann, hängt von vielen Faktoren ab.

§ 556g BGB regelt die Rechtsfolgen, die vorvertraglichen Informationsobliegenheiten und Auskunftspflichten des Vermieters sowie die Rügepflicht des Mieters als Anspruchsvoraussetzung.

Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn am 01.04.2020 können Rückforderungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter sogar rückwirkend für einen Zeitraum von 2,5 Jahren ab Vertragsschluss bestehen und nicht erst ab dem Zeitpunkt der Rüge.

Im Zusammenhang mit den mehrfachen Abänderungen der Mietpreisbremsevorschriften sind die jeweils einschlägigen Übergangsvorschriften zu beachten, d.h. zu prüfen ist auch immer, welche Gesetzesfassung auf den fraglichen Mietvertrag anzuwenden ist.

Sich mit diesen Themen und Fragen nicht erst auseinanderzusetzen, wenn unter den Parteien des Mietvertrags Streit entstanden ist, kann helfen, das darin liegende Konfliktpotential zu vermeiden oder zumindest herabzusetzen.